Rebus sic stantibus es una expresión latina que se podría traducir como “estando así las cosas” y que procede del axioma latino pacta sunt servanda rebus sic stantibus que suele traducirse como los pactos deben de cumplirse mientras las cosas sigan así, es decir, mientras las circunstancias se mantengan.
Esto quiere decir que el espíritu de un pacto o contrato es el que se expresa en el mismo, pero entendiendo que si las circunstancias cambiaran de una forma extraordinaria, tanto para el arrendatario como para el arrendador, el pacto también podría verse alterado. Es lo que se conoce como cláusula rebus sic stantibus.
Esta cláusula puede estar recogida en el contrato de forma explícita, pero generalmente, se entiende que todos la contienen de una forma implícita, sobre todo ante circunstancias muy excepcionales. Normalmente, será un juez quién determine si concurren o no estas circunstancias excepcionales y si pueden o no ser motivo de un cambio o incluso de una rescisión en un contrato.
Locales comerciales y pandemia
La pandemia causada por el Covid-19 es la situación más excepcional que nos ha tocado vivir en las últimas décadas y sus efectos económicos son innegables. Muchos negocios han visto muy restringida, incluso totalmente restringida, su actividad económica. Sobre todo, el sector del ocio nocturno y el de la hostelería en general.
Y, aunque la actividad durante el verano les proporcionó una pequeña bocanada de aire, la sensación de recuperación duró poco y las restricciones han vuelto, en algunos casos de forma muy dura con el cierre temporal de actividades como bares y cafeterías en determinadas zonas.
Las ayudas estatales no bastan para paliar la situación, por insuficientes y lentas, y aunque muchos arrendadores hicieron gala de una gran generosidad en marzo rebajando alquileres e incluso condonando mensualidades, esta no puede ser la solución a medio o a largo plazo.
Los acuerdos no siempre son posibles y el punto de vista del arrendatario y del arrendador no siempre coincide. Especialmente, cuando los negocios han seguido abiertos y/ o cuando el cobro del alquiler es el modo de vida del arrendatario.
Esto ha causado que cada vez más demandas lleguen a los juzgados solicitando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus y la mejora de las condiciones de los contratos de arrendamiento para los arrendatarios, cuando no su disolución.
¿Qué necesita demostrar un arrendatario para acogerse a la cláusula rebus sic stantibus?
El hecho de que existan situaciones excepcionales como el estado de alarma u otras restricciones no suponer, per se, que se deba de aplicar la cláusula rebus sic stantibus. Es más, esta cláusula no es de aplicación automática ya que se deben de estudiar las circunstancias de cada caso.
Los negocios obligados al cierre son, a priori, los grandes beneficiarios de esta cláusula ya que es bastante inequívoco que son los más afectados por la crisis sanitaria. Pero, ¿y los negocios que han podido mantener abiertas sus puertas? Seguramente, en estos casos será donde surjan muchos conflictos derivados de posibles caídas en las ventas y de diferentes interpretaciones en la aplicación de esta cláusula.
En principio, deberían de demostrarse tres circunstancias para poder solicitar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus:
– Que se produzca una situación extraordinaria que altere de forma sustancial las circunstancias existentes en el momento de la firma del contrato. Estas circunstancias tienen que ser, en todo caso sobrevenidas y no podían existir en el momento del acuerdo y, por supuesto, no pueden ser imputables a quién solicita la aplicación de la cláusula para modificar o extinguir las obligaciones del contrato.
- Que exista un desequilibrio importante entre las obligaciones de ambas partes firmantes del contrato, derivado de lo anteriormente expuesto.
– Que haya sido radicalmente imposible prever las circunstancias sobrevenidas y no exista otra solución para evitar los perjuicios.
De todo esto se deduce que la intención es que esta cláusula solo se pueda aplicar en situaciones muy concretas y como último recurso, evitando que pueda haber quién, aprovechando las circunstancias, pueda tratar de establecer mejoras en su contrato que le beneficien más allá de los perjuicios reales sufridos.
Pero incluso si un juez ve pertinente la aplicación de la cláusula, la renegociación del contrato puede variar en función de las circunstancias, entre las que se tendrán en cuenta el grado de afectación sobre el negocio y también sobre el arrendador. De igual modo que no se ve afectado en la misma manera a un local cerrado por ley y sin actividad que otro que ha podido abrir con restricciones, tampoco se ve afectado de la misma forma un gran arrendatario que un pequeño propietario.
Informes periciales para apoyar estas demandas
Seas arrendatario o arrendador, en Depericias podemos ayudarte en este tipo de demandas. Nuestros informes periciales pueden ayudar a demostrar si se han dado o no las causas necesarias para recurrir a la cláusula rebus sic stantibus.
Nuestro informe pericial, realizado por peritos economistas expertos, analizará el impacto que hayan podido tener o no las medidas dictadas durante los estados de alarma y otras restricciones derivadas directamente de la pandemia para que puedan ser valoradas a la hora de negociar nuevas condiciones de contrato.
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Director de DePericias S.L. - Gabinete Multidisciplinar de Peritos Judiciales. Colegiados e inscritos en el listado oficial de peritos judiciales de la Comunidad de Madrid. Expertos en la elaboración de Informes Periciales en diferentes materias.