Cuando se adquiere una vivienda, bien nueva bien usada, la inicial emoción que se produce con el momento de la entrega se suele traducir en decepción, impotencia y pesadilla cuando descubrimos problemas no detectados y con los que no habíamos contado. Tras el enfado inicial llega el momento de la reclamación. Tanto sean cuestiones graves como meramente estéticas su reclamación requiere conocer debidamente los procedimientos adecuados.
A) Reclamación de daños en vivienda de nueva construcción.
Antes de la entrega de la vivienda de obra nueva debemos revisar bien el estado de la misma. El promotor debe enseñarnos la vivienda para que comprobemos que está perfectamente ejecutada. Si durante dicha visita identificamos defectos se los haremos constar para que sean subsanados antes de la firma. La Ley de Ordenación de la Edificación da una garantía de 1 año para los desperfectos de acabado y los promotores suelen retener un 5% al constructor para garantizar la reparación de estos vicios de terminación. No debemos alarmarnos si advertimos pequeños defectos de remate o acabado, ya que, éstos suelen ser más o menos comunes en todas las edificaciones. El usuario deberá realizar un listado concretando todas las anomalías detectadas en un primer momento o aquellas otras que vayan surgiendo con el uso. Este listado deberá comunicarse de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. En esta comunicación deben constar datos identificativos básicos como promoción de que se trate, identificación exacta del piso o local, propietario, listado de defectos observados y estar fechada.
¿Qué normativa la regula?.
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
Además de establecer cuáles son las funciones y responsabilidades de cada uno de los agentes que intervienen en la construcción, en su art. 17 determina los plazos de garantía que deben existir, dependiendo del tipo de defecto ante el que nos encontramos, declarando una responsabilidad por ley y no basada en la relación contractual que existe en virtud del contrato de compraventa.
¿A quién podemos reclamar los vicios descubiertos?.
Tal y como recoge el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) “el promotor, arquitecto, aparejador y constructor responderán ante una reclamación por defectos de obra”.
¿Qué tipos de responsabilidad existen y cuál es el plazo de duración?.
–10 años para el caso de daños materiales causados en el edificio que afecten a vigas, forjados y demás elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio.
–3 años por los vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
–1 año por los defectos de acabado o de terminación.
El plazo para interponer la reclamación judicial es de 2 años y comienza desde que la obra es entregada al promotor.
Sólo vicios ocultos de extrema gravedad que impidan habitarla pueden ser causa para anular la compra venta de la vivienda.
¿Qué pasos debemos seguir?.
1º Encuadrar los vicios en uno de los tres tipos de responsabilidad que marca la ley en relación a plazos de garantías y prescripciones.
2º Acudir a un perito cualificado (arquitecto, aparejador) que elabore un informe pericial donde se refleje el vicio detectado, sus causas y una valoración de reparación de los daños. De esta forma podremos conocer si estamos ante defectos que quedan cubiertos por su plazo de garantía correspondiente.
3º Acudir a un abogado que presente una reclamación extrajudicial al promotor y resto de posibles responsables para iniciar las conversaciones y negociaciones que en caso de no prosperar terminarán en una demanda judicial. Hay que tener en cuenta que es habitual que la reclamación no sea atendida. El promotor suele culpar al constructor, el constructor al proyectista (defecto del proyecto), el proyectista al aparejador, etc… Esta reclamación extrajudicial aunque no prospere sirve para interrumpir el plazo de prescripción de dos años. Por lo que es crítico que pueda probarse su realización, para que luego el demandado no pueda alegar prescripción de acción.
Hay que tener en cuenta que el promotor responde siempre de forma solidaria. Siempre se podrá ejercitar la acción contra él, con independencia de quien haya sido el responsable real, y al margen de la acción de repetición que tenga el promotor en el caso de ser condenado contra el realmente responsable.
¿Qué pasa si las acciones de garantía de la LOE prescriben?.
El comprador, conforme al art. 17.9 LOE, puede acudir a la acción basada en el incumplimiento del contrato de compraventa (arts. 1.100 y ss. CC), cuyo plazo de prescripción es de cinco años (anteriormente el plazo para las acciones personales, era de quince años). Esta acción únicamente puede dirigirse contra el vendedor de la vivienda (no contra el constructor, arquitecto o cualquier otro agente de la construcción con los que no existe vínculo contractual).
A tener en cuenta que esta acción puede ejercitarse de forma conjunta con las acciones de garantía basadas en la LOE.
Los Tribunales admiten con frecuencia la responsabilidad del promotor-vendedor por el incumplimiento del contrato de compraventa, cuando el plazo de garantía de la LOE ya ha transcurrido. Es, por tanto, una opción muy a tener en cuenta ya que los distintos agentes de la construcción siempre van a intentar alegar su falta de responsabilidad o la prescripción de la acción.
¿Cómo actuar si hay varios vecinos afectados?.
Es habitual que los defectos constructivos afecten a varias viviendas. En estas situaciones lo más recomendable es plantear una reclamación conjunta por los propietarios afectados. Además de hacer mayor fuerza frente a los responsables de los defectos, supondrá un ahorro en costes, tanto respecto al informe pericial que acredite los daños como a los gastos de defensa jurídica.
¿Pueden reclamarse incumplimientos respecto a las calidades ofertadas?.
Es también habitual que a los defectos constructivos se sumen incumplimientos en las calidades ofertadas. La memoria de calidades que se suele adjuntar al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales. Independientemente de que esta merma de calidades pueda dar lugar a una reclamación autónoma solo por este hecho (responsabilidad contractual del vendedor), cabe también la posibilidad de acumular dicha reclamación a la demanda por defectos constructivos.
B) Reclamación de daños en vivienda de segunda mano
¿Qué normativa la regula?.
Los artículos 1484 al 1499 del Código Civil (saneamiento por los defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida).
Es clave no renunciar en la escritura de compraventa a una posible reclamación posterior por vicios ocultos del bien inmueble vendido.
¿Qué tipos de responsabilidad existen y cuál es el plazo de duración?.
-El plazo de reclamación de daños es de 6 meses desde la firma de la escritura pública de compraventa.
-Del mismo modo que en las reclamaciones de vicios en vivienda nueva se necesita un informe pericial elaborado por un perito cualificado que acredite la existencia del daño, que es anterior a la firma de la escritura, no apreciable a simple vista y que cuantifique la gravedad e importe de la reparación del mismo.
¿Qué tipos indemnización podemos obtener?.
-La devolución de parte del precio de la venta necesario para la reparación.
-Que un tercero repare el daño a costa del vendedor.
-Sólo podremos reclamar indemnización por daños y perjuicios si podemos demostrar que el vendedor conocía los mismos y los oculto.
-La anulación de la compra, al igual que en vivienda nueva, sólo es posible si los daños hacen imposible la habitabilidad o si no la hubiéramos adquirido de haberlos conocido.